Après plusieurs années de stabilité, le marché immobilier marocain se révèle plus sensible qu’on ne le pensait aux mouvements de la politique monétaire. Selon une étude publiée par Bank Al-Maghrib, une hausse des taux d’intérêt finit par exercer une pression à la baisse sur les prix des logements mais avec retard et dans une proportion limitée. Ce décalage dans la réaction du marché met en lumière la résilience, mais aussi les rigidités structurelles d’un secteur au cœur du financement de l’économie nationale.

Le marché immobilier marocain, longtemps perçu comme un actif refuge, commence à ressentir les effets du durcissement monétaire. D’après les travaux de Hasnae Hammou Ou Ali, économiste au département de la recherche de Bank Al-Maghrib, un relèvement de 12 points de base du taux des bons du Trésor à un an entraîne une baisse moyenne de 0,3 % des prix de l’immobilier au bout de six trimestres. De même, une hausse de 10 points de base du taux interbancaire (TMP) provoque un recul d’environ 0,35 à 0,4 % sur la même période.

L’étude, qui couvre la période 2006-2024, s’appuie sur un modèle économétrique de type SVAR, permettant de retracer la transmission des chocs de politique monétaire à travers les taux, le crédit et la confiance des ménages. Elle révèle un mécanisme lent et progressif : la hausse du coût du crédit finit par freiner la demande, mais sans déclencher de correction brutale des prix.

Un marché encore peu réactif aux signaux monétaires

Cette lenteur de réaction s’explique par plusieurs spécificités du marché marocain : poids des prêts à taux fixes, accès limité au crédit hypothécaire, et importance des financements informels. Résultat : l’immobilier marocain absorbe les hausses de taux sans s’effondrer, contrairement à certains marchés développés où le crédit variable amplifie les effets des décisions des banques centrales.

Autre facteur de stabilité : la demande structurelle, soutenue par l’urbanisation rapide, les transferts des Marocains résidant à l’étranger et les programmes publics de logement social et intermédiaire. En 2023, les crédits immobiliers représentaient près de 28 % de l’ensemble des prêts bancaires, pour un encours supérieur à 300 milliards de dirhams, selon Bank Al-Maghrib.

Ces résultats soulignent le dilemme permanent des autorités monétaires : préserver la stabilité financière tout en soutenant l’accès au logement. Une politique trop restrictive pourrait freiner la construction et la demande, tandis qu’une approche trop accommodante risquerait d’alimenter l’endettement ou la spéculation.

En conclusion, l’étude de Bank Al-Maghrib confirme que la politique monétaire agit bien sur les prix immobiliers au Maroc, mais avec un effet modéré et décalé dans le temps. Autrement dit, le marché de la pierre reste robuste, mais pas imperméable aux décisions de la Banque centrale, une nuance cruciale à l’heure où le Royaume cherche à concilier maîtrise de l’inflation, relance du crédit et stabilité du secteur immobilier.

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